破解经济适用房的密码

鉴于此，全国各地涌现的大量住宅项目正在满足人们永无止境的需求。 预计住房缺口达7.1万套 这些房源面向低收入租房者开放。珀金斯·伊士曼律师事务所遍布全美的团队正积极参与到这场危机应对行动中。

据统计，全美有60%的劳动者收入低于负担两居室出租房所需的金额。 全国低收入住房联盟的一份报告报告还提到了经济适用房短缺的问题。私募股权房地产公司 (PERE) 2023 年的一份报告也指出了这一点。 总结 美国正在开发的新租赁住房中 85% 的价格属于豪华住宅，但只有 15% 的租户能够负担得起。 Greystar 投资管理负责人告诉 PERE：“我们相信，大量且不断增长的基本劳动力居民对可承受租金的优质住房的需求仍然强劲，但未得到满足。”

这与珀金斯·伊士曼建筑事务所（Perkins Eastman）在纽约、费城和华盛顿特区（东部）以及旧金山、西雅图和温哥华（西部）等城市开展的工作相一致——这些城市都是大型都市，经济适用房短缺问题尤为严重。“我们事务所的目标是成为经济适用房设计原则和生活质量的引领者和守护者，”事务所负责人史蒂夫·莱恩（Steve Line）表示。他的团队正在为以公共交通为导向的开发项目制定指导方针，这些项目将经济适用房纳入其中。“作为设计师，我们能够真正推动关于如何使这些地方长期宜居的讨论。”

这些对话采取多种形式，具体取决于地区或城市增加经济适用房供应的方法。 每一次，它都涉及政府政策和投资与私人开发和股权的不同组合。 Perkins Eastman 根据每种需求提供咨询、可行性研究、规划、城市设计、建筑和室内设计等一系列服务。

可持续的老年生活

扬克斯市通过发行债券、提供补贴和拨款等多种方式，为开发这个拥有60个单元的住宅项目提供了资金支持。 拉莫拉老年公寓 该项目面向收入低于或等于当地收入中位数60%的老年人，预计于2024年开放。

La Mora老年公寓采用模块化建造方式，旨在实现客户的目标：可持续性、社区氛围和预算控制。照片由Andrew Rugge拍摄 © Perkins Eastman

珀金斯·伊士曼公司设计的这座模块化建筑符合被动式房屋标准，这意味着它具有高度隔热性和气密性，因此所需的机械设备比其他同等规模的建筑更小、更便宜。发电机可确保系统在停电期间正常运行。扬克斯市市政住房管理局 (MHACY) 总裁兼首席执行官威尔逊·金博尔表示：“随着住房成本日益高涨，人们收入固定，这使得他们居家养老变得更加困难。如果人们因为房价过高而被迫搬离他们生活了几十年的社区，这会让他们感到非常迷茫和不安。这会严重影响他们的生活稳定。”

像拉莫拉这样的项目不仅让老年人能够居家养老，而且随着极端天气事件频发导致停电，他们也能安心待在家中，不受任何干扰。“这将是MHACY的标志性建筑，”首席建筑师兼住宅业务负责人斯图尔特·拉克斯说道。“拉莫拉需要尽可能高效，同时也要符合MHACY的要求，即它必须美观，必须体现尊严，”他解释道。“我们在装修、色彩和材料的选择上都倾注了大量心血，力求展现出这是高品质的住宅，而非‘经济适用房’。”

经济适用房的演变

对于许多人来说，经济适用房的概念让人想起 20 世纪中叶建造的高层公共住房项目的时代，这些项目完全由公共住房当局资助。 从历史上看，公共住房建在最便宜的土地上，而且通常是最偏远的。 “眼不见，心不烦”，负责该公司驻纽约私募股权策略小组的负责人埃里克·方（Eric Fang）说道。 方在纽约大学与该领域的资深人士、校长西奥多·利布曼 (Theodore Liebman) 共同主持了一场关于经济适用住房的研讨会。 1969 年至 1975 年间担任纽约州城市开发公司（现帝国州开发公司）建筑主管的利布曼说，公共住房“常常给居住在高层建筑中的人们带来匿名和孤立感”。 在此期间，他获得了哈佛大学为期一年的惠尔赖特奖学金，在欧洲各地的住房项目中学习和生活。 他发现最成功的人具有超越​​建筑物的社区意识。 这意味着靠近交通、工作、学校、零售、公园和娱乐场所以及其他社会基础设施。 利布曼补充道，将代际和收入水平结合起来对于社区的长期弹性也至关重要，他在总体规划中实施了这些想法 阿文 在皇后区的洛克威。 该计划以低层、高密度住房和中层老年人公寓为特色，将经济适用房与建立这个成功和可持续社区所需的所有社会和经济要素融为一体。

增进知识

方在总体规划中采用了利布曼的许多原则 海湾是新泽西州泽西市哈肯萨克河上的一个新的混合收入社区。

泽西市政府发行债券购买海湾地块，以便控制其出售和开发方式，确保其中包括经济适用房和开放空间等要素。
渲染图 © Perkins Eastman

总体规划旨在容纳 8,000 多个单位，其中 35% 的居民可以负担得起该地区收入中位数 30% 至 120% 的居民。 泽西城将其称为 有史以来最大的 三州地区的混合收入发展。 它包括两个新公园，为公众提供通往新河滨公园的通道。 该公园将设有一个水上出租车停靠站，可通往纽瓦克和哈肯萨克河西侧的就业中心。 Bayfront 还将获得一条轻轨延伸线，将居民连接到泽西市市中心和曼哈顿。 该社区将成为办公室、学校、日托等服务以及零售/餐饮场所的所在地。 建筑物和土地本身都将是可持续的并能适应气候变化。

Bayfront的商住楼被绿地包围，其中两栋交通便利
公共交通工具。效果图 © Perkins Eastman

将所有这些属性融合在一起是对“邮政编码即命运”这一广泛持有观念的回应，这意味着邮政编码中收入较高的社区比低收入地区的生活结果更好。 “我们希望在美好的社区建造美好的家园——这就是游戏的名称，”方说。 “在一个健康、安全、有好学校的社区长大——无论你的收入多少，都重要； 你会有更好的机会。”

开发者激励

各地州和地方都 采取措施 解决住房危机，这场危机在大流行前就已经存在，而且自疫情爆发以来一直在恶化，因为工人短缺和供应链中断导致建筑业放缓，推高了价格。 华盛顿特区提供了一项包容性分区计划，允许住宅开发商建造比通常允许的更多的单元，只要其中 10% 到 XNUMX% 的单元是可以负担的。

由珀金斯·伊士曼建筑事务所设计的新社区中心，是位于华盛顿特区东北部一个分阶段开发项目的核心，该项目还将包括经济适用房和老年公寓。照片由安德鲁·鲁格拍摄 © 珀金斯·伊士曼建筑事务所

包容性分区正在前任水库区的 25 英亩新水库区发挥作用。 麦克米兰 沙滤场地，帕金斯伊士曼的总体规划是将以前的工业场地改造成一个以社区中心为基础的综合用途社区。 那里的开发商将在 134 套公寓和联排别墅中提供 600 套经济适用房。 有些是专为收入等于或低于该地区中位收入 30% 的老年人设计的——就像扬克斯的 La Mora 一样，旨在帮助社区的长期居民安享晚年——而另一些则是为收入为该地区中位收入 60% 的租房者设计的中等收入来吸引那些负担不起住在那里的人来到华盛顿。 “我们的想法是打造真正的城市结构，这与真正的可负担性概念相关，”副校长克里斯蒂安·卡莱里（Christian Calleri）说道，他与校长马修·贝尔（Matthew Bell）一起负责华盛顿特区的该项目。 卡莱里说，更好的是，居民不需要汽车来穿越城市或上班。 “（需要汽车的）郊区模式给每个人带来了更多的财务需求、更多的时间需求和更大的压力，”他说。

加利福尼亚州的情况就是如此，帕金斯伊士曼正在为两个学区提供建议，探讨将学区拥有的财产转变为教师和工作人员住房开发项目的可行性，这样他们就不必从遥远的郊区进行长途通勤。 新的州分区法允许这些房产的密度高于周边地区，周边地区通常居住着单户住宅。 “学区跟不上生活成本，尤其是在城市地区，”校长帕特里克·戴维斯说。 “这是一种认识，即核心行业的员工在他们想要工作的地方赚得不够。”

同样，史蒂夫·莱恩正在为旧金山湾区捷运系统（BART）制定开发商指南，该指南适用于BART所属土地上的住房项目。该指南采纳了BART近期更新的政策，即在以公共交通为导向的开发项目中优先考虑经济适用房。该政策规定，购买BART土地的开发商若开发包含经济适用房的项目，可享受高达市场价60%的折扣。经济适用房单元越多，符合条件的收入越低，折扣就越高。

其他指导方针涉及开放空间和其他帮助居民在家外相互交流的“时刻”等元素。 “这些都是有助于长期社区建设的体验元素，”莱恩说。 “如果你必须在那里抚养你的孩子，我们要做什么来提高他们的生活质量？”

“使命驱动”

西雅图就是这种方法的成功典范， 雪松十字路口 该项目提供毗邻轻轨站的254套经济适用房。这个社区是 异形 在公司的 叙事 杂志。

雪松十字路口位于西雅图的罗斯福社区。照片 © 梅根·蒙哥马利

据负责人吉姆·博多亚 (Jim Bodoia) 介绍，自该社区于 2022 年开放以来，珀金斯·伊士曼 (Perkins Eastman) 西雅图团队已在西雅图其他地区承接了四个新的经济适用房项目。“这些项目比典型的市场价项目更具使命感，”他补充道，“听到入住者们的反馈，得知他们因此获得了更多的安全感，这就是我们最大的回报——而且我们在设计方面也保持着自己的水准。”

雪松十字路口 (Cedar Crossing) 拥有充满活力的街面环境，零售和餐饮场所林立，这使其比以往的公共住房更加安全。以往的公共住房建筑只有一个入口，而且没有其他“街上的眼睛”。照片 © 梅根·蒙哥马利

珀金斯·伊士曼建筑事务所住宅业务负责人拉克斯承认，经济适用房项目不像市场价和豪华住宅项目那样能获得高额佣金。但他表示，这是事务所工作的重要组成部分，因为它体现了事务所“以人为本的设计”理念。“我的整个职业生涯都在从事住宅设计，”他解释道，“从高端豪华住宅到为曾经无家可归的人提供的住房，我都设计过。”拉克斯说，无论收入水平如何，“这都是最基本的。你是在为人们建造住所。”他补充说，豪华住宅项目预算充足，“而经济适用房项目则面临着在资金限制、可持续发展计划和公共资金要求等条件下工作的挑战，这本身就充满乐趣。”鉴于形势紧迫，珀金斯·伊士曼建筑事务所拥有深厚的知识和丰富的资源，完全有能力继续协助政府和开发商思考如何在社区中提供更多急需的经济适用房。