破解经济适用房的密码

鉴于低收入租房者预计短缺 7.3 万套住房，全国范围内兴起的一波住宅项目正在满足无法满足的需求。 珀金斯·伊士曼遍布全国各地的团队正在成为日益壮大的应对危机运动的一部分。

据一项调查显示，在全国范围内，60% 的工人的收入低于购买两居室出租房屋所需的收入。 六月报道 全国低收入住房联盟也提到了经济适用房短缺的问题。 同月，私募股权房地产（PERE） 报道 美国正在开发的新租赁住房中 85% 的价格属于豪华住宅，但只有 15% 的租户能够负担得起。 Greystar 投资管理负责人告诉 PERE：“我们相信，大量且不断增长的基本劳动力居民对可承受租金的优质住房的需求仍然强劲，但未得到满足。”

这与帕金斯·伊士曼在东部的纽约、费城和华盛顿特区，以及西部的旧金山、西雅图和温哥华等城市开展的工作相一致，这些城市都是大型城市市场，经济适用房短缺尤为严重。 “作为一种实践，我们正在努力成为经济适用房设计原则和生活质量的领导者和管理者，”位于加利福尼亚州奥克兰的 Perkins Eastman 工作室 VIA 的负责人 Steve Line 说道。 他的团队正在为包含经济适用房在内的以交通为导向的开发制定指南。 “作为设计师，我们确实可以帮助推动一场对话，探讨是什么让这些地方长期适宜居住。”

这些对话采取多种形式，具体取决于地区或城市增加经济适用房供应的方法。 每一次，它都涉及政府政策和投资与私人开发和股权的不同组合。 Perkins Eastman 根据每种需求提供咨询、可行性研究、规划、城市设计、建筑和室内设计等一系列服务。

可持续的老年生活

纽约州扬克斯市的建设工作正在顺利进行，该州与威彻斯特县和扬克斯市一起提供债券、补贴和赠款，为收入达到 60% 的老年人开发拥有 60 套公寓的 La Mora 高级公寓。或低于当地收入中位数的XNUMX%。

纽约州扬克斯的拉莫拉高级公寓效果图。 版权所有珀金斯伊士曼

珀金斯伊士曼设计的模块化建筑也符合被动式房屋标准，这意味着它具有高度绝缘和气密性，因此与其他类似尺寸的建筑相比，它需要更小、更便宜的机械设备。 发电机有助于系统在停电期间保持运行。 市住房管理局总裁兼首席执行官威尔逊·金博尔 (Wilson Kimball) 表示：“随着住房成本变得越来越成为一个问题，人们依靠固定收入老龄化的事实使他们在适当的地方养老变得更加困难。”扬克斯 (MHACY)。 如果人们因居住了数十年的社区的房价过高而无法搬家，“人们搬家时会非常迷失方向”。 “这太不稳定了，”她补充道。

像La Mora这样的项目不仅可以让老年人就地养老，而且在日益极端的天气事件导致停电的情况下，他们也可以呆在家里不受任何干扰。 “这将成为 MHACY 的标志性建筑，”在康涅狄格州斯坦福德工作的校长兼住宅实践领域负责人斯图尔特·拉克斯 (Stuart Lachs) 说道。 “La Mora 需要尽可能高效，但要与 MHACY 的指示相平衡，即它需要友善，需要有尊严感，”他解释道。 “我们在饰面、颜色和材料上花费了很多心思，传达出这是优质住房而不是‘经济适用房’。 ”

经济适用房的演变

对于许多人来说，经济适用房的概念让人想起 20 世纪中叶建造的高层公共住房项目的时代，这些项目完全由公共住房当局资助。 从历史上看，公共住房建在最便宜的土地上，而且通常是最偏远的。 “眼不见，心不烦”，负责该公司驻纽约私募股权策略小组的负责人埃里克·方（Eric Fang）说道。 方在纽约大学与该领域的资深人士、校长西奥多·利布曼 (Theodore Liebman) 共同主持了一场关于经济适用住房的研讨会。 1969 年至 1975 年间担任纽约州城市开发公司（现帝国州开发公司）建筑主管的利布曼说，公共住房“常常给居住在高层建筑中的人们带来匿名和孤立感”。 在此期间，他获得了哈佛大学为期一年的惠尔赖特奖学金，在欧洲各地的住房项目中学习和生活。 他发现最成功的人具有超越​​建筑物的社区意识。 这意味着靠近交通、工作、学校、零售、公园和娱乐场所以及其他社会基础设施。 利布曼补充道，将代际和收入水平结合起来对于社区的长期弹性也至关重要，他在总体规划中实施了这些想法 阿文 在皇后区的洛克威。 该计划以低层、高密度住房和中层老年人公寓为特色，将经济适用房与建立这个成功和可持续社区所需的所有社会和经济要素融为一体。

增进知识

方在总体规划中采用了利布曼的许多原则 海湾是新泽西州泽西市哈肯萨克河上的一个新的混合收入社区。

泽西市政府发行债券购买海湾地块，以便控制其出售和开发方式，确保其中包括经济适用房和开放空间等要素。
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总体规划旨在容纳 8,000 多个单位，其中 35% 的居民可以负担得起该地区收入中位数 30% 至 120% 的居民。 泽西城将其称为 有史以来最大的 三州地区的混合收入发展。 它包括两个新公园，为公众提供通往新河滨公园的通道。 该公园将设有一个水上出租车停靠站，可通往纽瓦克和哈肯萨克河西侧的就业中心。 Bayfront 还将获得一条轻轨延伸线，将居民连接到泽西市市中心和曼哈顿。 该社区将成为办公室、学校、日托等服务以及零售/餐饮场所的所在地。 建筑物和土地本身都将是可持续的并能适应气候变化。

Bayfront的商住楼被绿地包围，其中两栋交通便利
公共交通的形式。 渲染版权所有 Perkins Eastman

将所有这些属性融合在一起是对“邮政编码即命运”这一广泛持有观念的回应，这意味着邮政编码中收入较高的社区比低收入地区的生活结果更好。 “我们希望在美好的社区建造美好的家园——这就是游戏的名称，”方说。 “在一个健康、安全、有好学校的社区长大——无论你的收入多少，都重要； 你会有更好的机会。”

开发者激励

各地州和地方都 采取措施 解决住房危机，这场危机在大流行前就已经存在，而且自疫情爆发以来一直在恶化，因为工人短缺和供应链中断导致建筑业放缓，推高了价格。 华盛顿特区提供了一项包容性分区计划，允许住宅开发商建造比通常允许的更多的单元，只要其中 10% 到 XNUMX% 的单元是可以负担的。

华盛顿特区西北部的新水库区开发项目保留了一些历史悠久的筒仓结构，这些结构在该地点是沙滤设施时完好无损。 珀金斯·伊士曼 (Perkins Eastman) 设计了前景中的社区中心。 渲染版权所有 Perkins Eastman

包容性分区正在前任水库区的 25 英亩新水库区发挥作用。 麦克米兰 沙滤场地，帕金斯伊士曼的总体规划是将以前的工业场地改造成一个以社区中心为基础的综合用途社区。 那里的开发商将在 134 套公寓和联排别墅中提供 600 套经济适用房。 有些是专为收入等于或低于该地区中位收入 30% 的老年人设计的——就像扬克斯的 La Mora 一样，旨在帮助社区的长期居民安享晚年——而另一些则是为收入为该地区中位收入 60% 的租房者设计的中等收入来吸引那些负担不起住在那里的人来到华盛顿。 “我们的想法是打造真正的城市结构，这与真正的可负担性概念相关，”副校长克里斯蒂安·卡莱里（Christian Calleri）说道，他与校长马修·贝尔（Matthew Bell）一起负责华盛顿特区的该项目。 卡莱里说，更好的是，居民不需要汽车来穿越城市或上班。 “（需要汽车的）郊区模式给每个人带来了更多的财务需求、更多的时间需求和更大的压力，”他说。

加利福尼亚州的情况就是如此，帕金斯伊士曼正在为两个学区提供建议，探讨将学区拥有的财产转变为教师和工作人员住房开发项目的可行性，这样他们就不必从遥远的郊区进行长途通勤。 新的州分区法允许这些房产的密度高于周边地区，周边地区通常居住着单户住宅。 “学区跟不上生活成本，尤其是在城市地区，”校长帕特里克·戴维斯说。 “这是一种认识，即核心行业的员工在他们想要工作的地方赚得不够。”

同样，VIA 的 Steve Line 正在制定湾区快速交通 (BART) 的开发商指南，该指南适用于机构拥有的房产上的住房。 该指南采用了 BART 最近更新的政策，该政策优先考虑以交通为导向的开发中的经济适用房。 该政策为购买 BART 房产提供高达公平市场价值 60% 的折扣，以换取包括经济适用房在内的项目。 经济实惠的单位越多，符合资格的收入越低，折扣就越高。

其他指导方针涉及开放空间和其他帮助居民在家外相互交流的“时刻”等元素。 “这些都是有助于长期社区建设的体验元素，”莱恩说。 “如果你必须在那里抚养你的孩子，我们要做什么来提高他们的生活质量？”

“使命驱动”

这种方法的一个成功例子是西雅图，VIA 在那里设计了 Cedar Crossing，这是一个经济实惠的开发项目，毗邻轻轨站，拥有 254 个单元。 这个社区是 今年的简介 在公司的 叙事 杂志。

Cedar Crossing 去年在西雅图罗斯福社区开业。 渲染版权所有 Perkins Eastman

校长吉姆·博多亚 (Jim Bodoia) 表示，自该社区于 2022 年开业以来，VIA 已在该市其他地方承接了四个新的经济适用房项目。 “它们比典型的市场价格项目更具使命驱动性，”他补充道。 “听到搬进来的人们的证词，并因此获得更多的安全保障，这就是回报——我们在设计中仍然坚持自己的立场。”

Cedar Crossing 包括街道零售和企业，使底层充满生机，因此比旧的公共住房更安全，因为旧的公共住房只有一个入口，没有其他“街道上的眼睛”。
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Perkins Eastman 住宅业务负责人 Lachs 承认，经济适用房项目的费用不像市场价格和豪华项目那样高。 但他说，这是公司工作的重要组成部分，因为这项工作与其“人性化设计”方法紧密相连。 “我的整个职业生涯都在设计住宅建筑，”他解释道，“从高端豪华住宅到为以前无家可归者提供的住房。” 拉克斯说，无论是哪种收入类别，“都是基础。 你们正在为人们建造庇护所。” 他补充道，虽然豪华项目的预算很高，但“必须在财务限制、可持续发展计划和公共资金要求的范围内开展工作，这是一个令人愉快的挑战。” 考虑到紧迫性，珀金斯伊士曼拥有丰富的知识和资源，可以继续协助政府和开发商考虑如何在社区提供更急需的经济适用房。