理念

是什么让办公楼适合再利用?

住宅实践负责人正在帮助开发商决定哪些办公楼可以改造成公寓。 这并不像看起来那么容易。

第一批居民开始搬进 辛克莱论神学院 去年 212 月,这座拥有 1980 个单元的公寓大楼在 19 年代作为规范建筑办公楼开始使用。 珀金斯·伊士曼 (Perkins Eastman) 在弗吉尼亚州亚历山大市设计的改建工程代表了陈旧商业地产的理想潜力,因为全国城市地区的写字楼空置率和住宅需求都在飙升。 虽然 COVID-XNUMX 大流行加速了人们离开办公室的速度,因为更多的混合模式和在家工作的模式开始流行,但这种模式已经存在。

辛克莱尔在弗吉尼亚州亚历山大的神学院从办公室改建为住宅之前和之后。

改造后的 Sinclaire on Seminary 占据了 1980 年代办公楼的空间。
“之前”照片马修·哈特; “之后”照片安德鲁·鲁格/版权所有帕金斯·伊士曼

“在家工作的趋势真正开始于五年前,”Perkins Eastman 副总裁马修哈特说,受到零工经济力量的推动,越来越多的人在传统办公室之外为自己工作。 “它推动了公寓中更高比例的工作空间,”哈特解释道。 这意味着办公室、小窝或可容纳办公室的空间已成为新公寓和共管公寓建筑的必需品; 但是当涉及到旧办公楼的适应性再利用时,哈特和他在公司的同事 住宅实践 在帮助开发商评估哪些结构最有利于住宅转换方面发挥重要作用。

从设计的角度来看,成为 Sinclaire 的建筑受益于现有条件,例如阳台、可以转换成更多阳台的缺口角,以及允许自然光深入每个单元的矩形形状。 “幸运的是,这座建筑状况非常好。 它维护得很好,”哈特说。 他补充说,再加上它的纤薄深度,“它从一开始就是一个强有力的候选者,这就是我们追求它的原因。”

原始平面图: 

神学院公寓的辛克莱尔。 这些是前办公楼的原始平面图

最初的平面图显示了围绕电梯、楼梯、浴室和机械室的核心分布的开放式办公空间。 版权所有 Clark Tribble Harris & Li Architects & Engineers

 

 

转换平面图: 

辛克莱论神学院公寓楼平面图

Sinclaire at Seminary 的新平面图显示了围绕同一个核心的不同大小的单元,在四个角和前中间单元上有阳台。 保留了原有的两部电梯和楼梯,额外的核心空间要么分配给单元,要么分配给储藏室和废物处理室。
版权帕金斯伊士曼


 

家,还是办公室? 2个 Sinclaire on Seminary 公寓大楼大厅

Sinclaire 的大堂(右)及其公寓受益于他们占据的前办公楼的大窗户和高高的天花板。 照片版权所有 LCP Media/由 Kettler 提供 


 

财务适应性

全国各城市 正在提议为开发商提供税收减免和其他财政激励措施,以通过将空置办公楼转变为住宅和综合用途项目来帮助重振中央商务区。 Perkins Eastman 特别活跃的市场——纽约、华盛顿和费城——就属于这一类。 在大多数情况下,这些激励措施对于抵消发挥作用的其他经济力量是必要的,DC 管理负责人 Barbara Mullenex 说。 她解释说,作为创收来源,“写字楼更有价值”而不是住宅。 “一般来说,如果有市场的话,某物的最高和最佳用途就是办公室。 这就是为什么市中心到处都是办公室。”

如果它有市场”是操作术语,但是,因为大城市的办公区 承受压力 据称,因为在大流行之后他们已经清空,许多业主拖欠贷款 纽约时报. “一旦发生这样的倒塌,这些建筑物就不再像传统上那样值钱了,”副校长克里斯蒂安·卡莱里 (Christian Calleri) 说。 但从智慧城市主义的角度来看,他说,“从长远来看,这是美国城市可能发生的最好的事情。 分区商业区在下午 6 点后停止运作”,他说,取消单一用途分区,让人们可以在整个城市居住,所有区域在任何时候都蓬勃发展,这是一个“净积极因素”。

然而,转换所涉及的成本和设计挑战可能令人望而生畏。 自 20 世纪中叶以来建造的结构通常具有大而深的楼板,其核心远离自然光和新鲜空气可以传播的地方。 这在 20 世纪下半叶的办公楼中已成为可以接受的,但管辖住宅建筑的法律有“光和空气”要求,要求生活区和卧室必须有直射光和自然通风。 更复杂的是办公楼的内核,通常每层楼都包含多部电梯、公共浴室和机械室。 除了几部电梯外,所有这些都需要重新用于住宅改造——而且由于缺乏自然光和通风,设计师需要设计创造性的用途来充分利用空间。

现代写字楼往往采用玻璃幕墙,通常没有住宅所需的可开启窗户,而且根据当今的节能标准,它们的隔热效果很差,因此开发商不得不更换或改造它们。 住宅楼还需要在每个单元中配备浴室、厨房和恒温器——所有这些都需要对机械、电气和管道系统进行大规模检修。

“这不像将单元放在盒子里那么简单,”Mullenex 说。 然而,在适当的条件下,Perkins Eastman 一直在帮助客户取得成功。 “我们的业绩记录让我们深入了解了在将商业转变为住宅时我们可以采用的众多创新方法,”哈特说。

 

找到正确的转换

Perkins Eastman 在其开发商参观了 WeWork 后获得了 Sinclaire 委托:位于弗吉尼亚州水晶城附近的 WeLive 位于一栋经过改建的 1960 年代办公楼内,设有合住公寓和公共工作区设施。 (WeWork:WeLive 作为 常见于国家登陆.)

Common at National Landing 合住和合作公寓,位于弗吉尼亚州水晶城

一栋空置的、过时的办公楼很适合改建为 WeWork 的住宅:WeLive,现在被称为 National Landing 的 Common。 Sarah Mechling 摄/版权所有 Perkins Eastman

“它的位置非常理想,”Mullenex 说,因为它不在高租金的市中心区,它已经超过了它作为办公室的使用寿命,而且它位于一个被其他住宅楼包围的区域——更不用说靠近公共汽车和铁路线,距离里根国家机场仅数分钟路程。 “最重要的是,”她补充道,“它的形状是正确的。 它具有正确的核心到外部尺寸。”

WeWork:副总裁 Takehiro Nakamura 解释说,WeLive 是为“无车千禧一代”设计的。 与豪华住宅物业的 10 英尺和 XNUMX 英尺天花板相比,现有的天花板高度相对较低。 客户希望将变化保持在最低限度,因此该建筑的定位价格更实惠。 它由以多层“社区”为中心的小单元组成,这些“社区”由开放的、采光充足的楼梯连接,其中包含公用厨房、电视休息室和拱廊等功能。 “他们对人们的生活方式有了全新的认识,”Mullenex 说,通过这些共享设施在居民之间建立社区。

Common at National Landing(前身为 WeWork:WeLive,位于弗吉尼亚州水晶城)的生活空间和便利社区的详细部分

建筑的一部分展示了便利社区是如何与住宅单元穿插在一起的。
渲染图和图形版权所有 Perkins Eastman


 

家,还是办公室? 3个 Common at National Landing 的联合办公空间,前身为 WeLive:WeWork,位于弗吉尼亚州水晶城

公共空间的双高社区为 National Landing Common 的小型住宅单元提供了通风、宽敞的延伸。 照片版权所有 Assembly Studios


哈特和他的同事们已经为开发商进行了演示,探讨如何处理具有较大楼层的办公楼中存在问题的核心空间。 在新建筑中,开发商通常更喜欢将他们的便利设施放在一个或两个位置——例如,主楼层和屋顶。 但随着办公室改建,他们正在寻找每层楼中央的便利设施,以填补他们无法分配给公寓或公寓的内部空间。 “拥有分布式舒适空间存在运营挑战,因此我们今年所做的其中一件事就是开发城市车库的概念,”哈特说。 与其创建一个公共设施,不如为想要扩建公寓的租户提供可出租的空间——哈特提供的“男式洞穴或女式棚屋”,或者 Zoom 房间或创客空间——任何不需要的东西直射光和自然通风。 他说,这样的空间可以产生比基本储藏室更多的收入。

越老越好

华盛顿特区、费城和纽约等城市也有很大一部分较旧的战前办公楼,这些办公楼是在现代 HVAC 系统允许大面积人工照明和机械通风的室内空间之前建造的。 因此,这些旧建筑的外形更纤细,更适合住宅使用。 这可能就是为什么费城在 2020 年和 2021 年将更多的单位从办公室转换为住宅,而不是美国任何其他主要城市。 Rent Café的报道 (紧随其后的是 DC,纽约排在前十)。 BLTa—Perkins Eastman Studio 是费城住宅改造领域的领导者之一。 它帮助开发商 Alterra Property Group 利用该市重大的改建减税政策,重建了大约 1899 年建成的 United Gas and Improvement Company 大楼,该大楼最近被费城占用。 屡获殊荣的新品 一城 是一座拥有 323 个单元的市场价公寓楼,距离费城历史悠久的市政厅仅一个街区,于 2020 年开业。

宾夕法尼亚州费城的 One City 公寓

在历史悠久的费城建筑改建为住宅的过程中,One City 的外部几乎没有进行任何干预。 照片版权所有 Jeffrey Totaro

“单元不是又深又窄,而是又宽又浅,创造出明亮的公寓,比同类新公寓楼更容易获得日光,”BLTa 高级助理内特·桑德豪斯 (Nate Sunderhaus) 说。 他指出,“这些旧建筑不会比新建筑更容易”,“但它们比大型办公楼更利于公寓布局。”

这项工作还涉及在无法支撑舒适空间负荷的部分屋顶上建造新的二级结构,以及一个可欣赏整个中心城市广阔视野的大型屋顶休息室。

 

One City Apartments 屋顶平台,费城

One City 新规划的屋顶让居民可以畅通无阻地看到市政厅。 照片由 BLTa — A Perkins Eastman Studio 提供; 完成的屋顶 照片版权所有 Jeffrey Totaro

 

该团队拆除了以前租户的内部装修和安全基础设施层,发现并恢复了建筑物的原始建筑元素,这些元素已被证明是吸引新居民的主要因素。

One City Apartments 大堂,宾夕法尼亚州费城

One City 的改造揭示了高高的天花板和美丽的建筑细节,这些在新设计中得到了赞扬。 照片由 BLTa — A Perkins Eastman Studio 提供; 大堂照片版权所有 Jeffrey Totaro

 

珀金斯·伊士曼 (Perkins Eastman) 在纽约第五大道 225 号设计改建工程时,也对纽约美丽的历史建筑产生了天赋——这座建于 1907 年左右的建筑俯瞰着麦迪逊公园,该公园曾经是批发礼品供应商的所在地,但现在拥有 194 套豪华公寓。

大麦迪逊豪华公寓,纽约

第五大道 225 号曾是俯瞰纽约麦迪逊公园的商业大楼,现在是拥有豪华公寓的麦迪逊大酒店。 版权所有珀金斯伊士曼

纽约市有有利的分区法,鼓励对城市某些地区 1961 年或之前建造的建筑物进行改建。 转换允许开发人员在当前分区下无法获得的优势; 他们可以改造超出最大允许范围的现有建筑面积,提供浅至 10 英尺的后院,而不是目前所需的 30 英尺,并建造更深的公寓,其中有室内、机械通风和无窗的房间。 “对于业主来说,转换对经济可行性提出了许多挑战,”Perkins Eastman 负责人 Robert Marino 说,他是该项目的负责人。 “这个分区提供了创造有利可图的发展的机会。”

Grand Madison 公寓平面图布局,纽约

第五大道 225 号的改造允许一居室、两居室和三居室单元,以及围绕其周边和内部庭院布置的几个储藏室。 由于转换的分区允许,设计师能够包括后部房间,例如不需要窗户或自然通风的书房。
平面图版权所有 Perkins Eastman

这座建筑现在被称为麦迪逊大酒店,受益于现有的庭院,马里诺和他的团队将其扩展成一个更大的矩形,为内部单元提供光线和空气。 同样根据城市规则,他们重新安置了因庭院扩建而取消的建筑面积,并在屋顶上增加了新的顶层公寓和其他设施,从而大大提高了盈利能力。 由于与转换相关的高成本,马里诺指出,纽约市的大多数是公寓,而不是出租公寓,后者通常对租户愿意支付的租金有限制。

解决新库存

马里诺说,该市正在考虑扩大分区津贴,以包括最近建造的房产,这将使开发商更容易改造那些更大、问题更多的建筑。 例如,Perkins Eastman 最近的一项研究确定,开发商客户将长岛市一座 50 层的 1980 年代办公楼改造成住宅是不可行的。 尽管天花板高度很高,曼哈顿天际线的壮丽景色,以及周围越来越多的新住宅区,“市场在研究结束时告诉我们的是,[那些吸引人的功能]无法支付以下事实建筑的中间三分之一没有得到充分利用,”与马里诺一起进行这项研究的校长克里斯托弗·恩斯特说。 那个,以及当前的分区禁止在具有更大地板的较新建筑物中进行住宅转换的事实,使得重建更具挑战性。

目前,Perkins Eastman 继续帮助客户确定在转换带来的具有挑战性的经济参数下仍然可以盈利的资产。 这座位于威廉街 1967 号的大约 90 年的建筑位于该市的金融区,在 1961 年代和“ 1970 年代。

90 William Street 公寓,纽约

渲染图叠加在曼哈顿下城威廉街 90 号的照片上,这座 1960 年代的办公楼很适合改建。 效果图和照片版权所有 Perkins Eastman

出于这个原因,马里诺和他的团队利用了附属建筑,楼梯和电梯可以保留下来,因为它们位于没有窗户的一侧。 而且由于该建筑相当纤细,他们可以在每层楼的单层中延伸单元,并在顶部建造新的顶层公寓单元和设施。

90 William Street 公寓平面图,纽约

威廉街 90 号的结构允许每层楼的公寓单元深度相同,电梯、楼梯和存储单元位于与隔壁建筑相连的一侧。 平面图版权所有 Perkins Eastman

 

纽约威廉街 90 号公寓内部

90 William Street 的一个转角单元让充足的光线透进来。 Sarah Mechling 摄/版权所有 Perkins Eastman

A 三月学习 商业房地产公司世邦魏理仕报告称,虽然多户住宅需求已从 COVID-19 的低迷中回升,但写字楼需求仍然滞后。 “但是,尽管多户型/办公室空置率完美结合,但办公室到多户型 [转换] 的比率在过去 10 年几乎没有变化,”该报告指出了 Perkins Eastman 领导人引用的相同财务原因。 尽管如此,零售业务仍忙于转换,在认识到什么是最佳投资回报方面积累了多年经验。 “作为建筑师,我们可以设计一些绝妙的建筑。 给我们任何魔方,我们就会解决它,”马里诺说。 “我们可以设计任何东西。 这只是找到创造性的解决方案以使其在财务上发挥作用的问题。”