哪些因素使得办公楼适合再利用？

第一批居民开始搬进 辛克莱论神学院 2022年12月，这座拥有212个单元的公寓大楼将迎来入住，该大楼最初于20世纪80年代作为一栋特殊办公楼投入使用。弗吉尼亚州亚历山大市的这栋由Perkins Eastman设计的改建项目，在全美城市和近郊区办公楼空置率和住宅需求飙升的背景下，为利用率不足的商业地产带来了理想的潜力。尽管新冠疫情加速了人们逃离办公室的趋势，混合办公和在家办公模式的兴起，但这种模式早已根深蒂固。

“在家办公的趋势在2018年真正开始，”Perkins Eastman 副董事 Mathew Hart 表示，受零工经济的推动，越来越多的人选择在传统办公室之外自主创业。“这推动了公寓办公空间比例的提高，”Hart 解释道。这意味着办公室、书房或可用作办公室的空间已成为新公寓和共管公寓楼的必备配置；但在旧办公楼的改造再利用方面，Hart 和他公司住宅业务的同事在帮助开发商评估哪些建筑结构最有利于住宅改造方面发挥着重要作用。

改造后的 Sinclaire on Seminary 占据了 1980 年代办公楼的空间。
改造前照片由马修·哈特提供 | 改造后照片由安德鲁·鲁格拍摄/© 珀金斯·伊士曼

从设计的角度来看，成为 Sinclaire 的建筑受益于现有条件，例如阳台、可以转换成更多阳台的缺口角，以及允许自然光深入每个单元的矩形形状。 “幸运的是，这座建筑状况非常好。 它维护得很好，”哈特说。 他补充说，再加上它的纤薄深度，“它从一开始就是一个强有力的候选者，这就是我们追求它的原因。”

原始平面图： 

原始平面图显示，开放式办公空间围绕着电梯、楼梯、卫生间和设备间等核心区域分布。© Clark Tribble Harris & Li Architects & Engineers

转换平面图： 

Sinclaire at Seminary 的新平面图显示了围绕同一个核心的不同大小的单元，在四个角和前中间单元上有阳台。 保留了原有的两部电梯和楼梯，额外的核心空间要么分配给单元，要么分配给储藏室和废物处理室。
© 珀金斯伊士曼

辛克莱尔酒店的大堂（右图）及其公寓得益于其所在的这栋前办公楼的大窗户和高挑天花板。照片© LCP Media

财务适应性

全国各城市 正在提议为开发商提供税收减免和其他财政激励措施，以通过将空置办公楼改造成住宅和混合用途项目来振兴中央商务区。Perkins Eastman 尤其活跃的市场——纽约、华盛顿和费城——都属于此类。在某些情况下，这些激励措施对于抵消其他经济因素的影响是必要的。DC 执行总裁 Barbara Mullenex 表示：“办公楼作为创收工具的价值高于住宅。一般来说，如果有市场，某种东西的最高和最佳用途就是办公。这就是为什么市中心到处都是办公室的原因。”

“如果它有市场”是操作术语，但是，因为大城市的办公区 承受压力 据称，因为在大流行之后他们已经清空，许多业主拖欠贷款 The New York Times 副校长克里斯蒂安·卡勒里 (Christian Calleri) 表示：“一旦发生这样的倒塌，这些建筑的价值将不再像传统价值那么高。”但他表示，从智慧城市规划的角度来看，“从长远来看，这对美国城市来说是最好的事情。分区商业区在下午 6 点后将停止运作。”他表示，取消单一用途分区，创建混合用途社区，让人们可以居住在城市的各个角落，所有区域都能始终蓬勃发展，这会带来“净收益”。

然而，转换所涉及的成本和设计挑战可能令人望而生畏。 自 20 世纪中叶以来建造的结构通常具有大而深的楼板，其核心远离自然光和新鲜空气可以传播的地方。 这在 20 世纪下半叶的办公楼中已成为可以接受的，但管辖住宅建筑的法律有“光和空气”要求，要求生活区和卧室必须有直射光和自然通风。 更复杂的是办公楼的内核，通常每层楼都包含多部电梯、公共浴室和机械室。 除了几部电梯外，所有这些都需要重新用于住宅改造——而且由于缺乏自然光和通风，设计师需要设计创造性的用途来充分利用空间。

现代写字楼往往采用玻璃幕墙，通常没有住宅所需的可开启窗户，而且根据当今的节能标准，它们的隔热效果很差，因此开发商不得不更换或改造它们。 住宅楼还需要在每个单元中配备浴室、厨房和恒温器——所有这些都需要对机械、电气和管道系统进行大规模检修。

“这不像将单元放在盒子里那么简单，”Mullenex 说。 然而，在适当的条件下，Perkins Eastman 一直在帮助客户取得成功。 “我们的业绩记录让我们深入了解了在将商业转变为住宅时我们可以采用的众多创新方法，”哈特说。

找到正确的转换

开发商参观过后，珀金斯·伊士曼建筑事务所获得了辛克莱尔项目的委托。 WeWork：WeLive 在附近的弗吉尼亚州水晶城，WeWork: WeLive 位于一栋改建的 20 世纪 60 年代办公楼内，提供共享公寓和公共办公空间设施。（WeWork: WeLive 此后已更换管理团队） 分段阅读_第 2221 章.)

一栋空置的、过时的办公楼非常适合改建为WeWork的住宅项目：WeLive，现在名为2221 South Clark。照片由Sarah Mechling拍摄/© Perkins Eastman

“它的位置非常理想，”Mullenex 说，因为它不在高租金的市中心区，它已经超过了它作为办公室的使用寿命，而且它位于一个被其他住宅楼包围的区域——更不用说靠近公共汽车和铁路线，距离里根国家机场仅数分钟路程。 “最重要的是，”她补充道，“它的形状是正确的。 它具有正确的核心到外部尺寸。”

WeWork：副总裁 Takehiro Nakamura 解释说，WeLive 是为“无车千禧一代”设计的。 与豪华住宅物业的 10 英尺和 XNUMX 英尺天花板相比，现有的天花板高度相对较低。 客户希望将变化保持在最低限度，因此该建筑的定位价格更实惠。 它由以多层“社区”为中心的小单元组成，这些“社区”由开放的、采光充足的楼梯连接，其中包含公用厨房、电视休息室和拱廊等功能。 “他们对人们的生活方式有了全新的认识，”Mullenex 说，通过这些共享设施在居民之间建立社区。

建筑的一部分展示了便利社区是如何与住宅单元穿插在一起的。 
© 珀金斯伊士曼

在国家登陆社区 (Common at National Landing)，双层挑高的公共空间为小型住宅单元提供了通风宽敞的延伸空间。照片 © Assembly Studios

哈特和他的同事为开发商做了演示，探讨如何处理楼面面积更大的办公楼中存在问题的核心空间。在新建筑中，开发商通常倾向于将便利设施设置在一两个位置，例如主楼层和屋顶。但在办公室改建过程中，他们正在考虑将便利设施设置在每层楼的中心，以填补无法分配给公寓或共管公寓的内部空间。哈特说：“分散的便利设施空间存在运营挑战，因此我们所做的一件事就是开发城市车库的概念。” 它不是创建一个公共便利设施，而是可以出租给想要扩展公寓的租户——哈特称之为“男人窝或女人窝”，或者 Zoom 会议室或创客空间——任何不需要直射光和自然通风的空间。他说，这样的空间比基本的储藏室可以产生更多的收入。

越老越好

华盛顿特区、费城和纽约等城市也有很大一部分较旧的战前办公楼，这些办公楼是在现代 HVAC 系统允许大面积人工照明和机械通风的室内空间之前建造的。 因此，这些旧建筑的外形更纤细，更适合住宅使用。 这可能就是为什么费城在 2020 年和 2021 年将更多的单位从办公室转换为住宅，而不是美国任何其他主要城市。 Rent Café的报道 （其次是华盛顿特区，纽约位列前十）。自 2022 年 BLTa 与该公司合并以来，Perkins Eastman 的费城工作室一直是该市住宅改建领域的领导者之一。它帮助开发商 Alterra Property Group 利用该市对改建的大幅减税政策，重建了 1899 年左右的联合天然气和改进公司大楼，该大楼最近被费城占用。这座屡获殊荣的新建筑 一城 是一座拥有 323 个单元的市场价公寓楼，距离费城历史悠久的市政厅仅一个街区，于 2020 年开业。

在将费城历史建筑“One City”改建为住宅的过程中，其外观几乎没有改动。照片 © Jeffrey Totaro

“这些单元不再是深而窄的，而是宽而浅的，这样可以创造出比同类新公寓楼更明亮的公寓，并能获得更多的日光，”高级合伙人 Nate Sunderhaus 说道。他指出：“这些旧建筑不会比新建筑更容易建造，但它们比大型办公楼更有利于公寓布局。”

这项工作还涉及在无法支撑舒适空间负荷的部分屋顶上建造新的二级结构，以及一个可欣赏整个中心城市广阔视野的大型屋顶休息室。

One City 新近改造的屋顶平台让居民可以毫无遮挡地欣赏市政厅的景色。
之前的照片 © Perkins Eastman

该团队拆除了以前租户的内部装修和安全基础设施层，发现并恢复了建筑物的原始建筑元素，这些元素已被证明是吸引新居民的主要因素。

“一城”的改造工程展现了其高挑的天花板和精美的建筑细节，这些都备受赞誉。
在新设计中。 

珀金斯·伊士曼 (Perkins Eastman) 在纽约第五大道 225 号设计改建工程时，也对纽约美丽的历史建筑产生了天赋——这座建于 1907 年左右的建筑俯瞰着麦迪逊公园，该公园曾经是批发礼品供应商的所在地，但现在拥有 194 套豪华公寓。

位于纽约第五大道225号的这栋原商业建筑，俯瞰麦迪逊公园，如今已改建为豪华公寓酒店——格兰德麦迪逊酒店。照片© Perkins Eastman

改建使开发商获得了现行新建筑分区所不具备的优势；他们可以将超过最大允许面积的现有建筑面积进行改造，打造更深的公寓，并配备室内、机械通风和无窗的房间。“对于业主来说，改建会带来诸多经济可行性挑战，”Perkins Eastman 的负责人、该项目负责人 Robert Marino 说道。“这种分区划分提供了创造盈利性开发项目的机会。”

第五大道 225 号的改造允许一居室、两居室和三居室单元，以及围绕其周边和内部庭院布置的几个储藏室。 由于转换的分区允许，设计师能够包括后部房间，例如不需要窗户或自然通风的书房。
平面图 © Perkins Eastman

这座建筑现在被称为麦迪逊大酒店，受益于现有的庭院，马里诺和他的团队将其扩展成一个更大的矩形，为内部单元提供光线和空气。 同样根据城市规则，他们重新安置了因庭院扩建而取消的建筑面积，并在屋顶上增加了新的顶层公寓和其他设施，从而大大提高了盈利能力。 由于与转换相关的高成本，马里诺指出，纽约市的大多数是公寓，而不是出租公寓，后者通常对租户愿意支付的租金有限制。

解决新库存

纽约于2024年通过了一项名为“同意之城”的倡议，旨在简化开发商对规模更大、问题更严重、楼面面积庞大的建筑进行改造的流程。Perkins Eastman 已发布 同名论文 分析其所有优势。但根据建筑物的具体情况，并非总是值得的。例如，Perkins Eastman 的一项研究表明，对于开发商客户而言，将长岛市一栋建于 20 世纪 80 年代的 50 层办公楼改建为住宅并不现实。尽管该建筑拥有挑高的天花板、壮丽的曼哈顿天际线景观，且周边新建住宅楼林立，但研究表明，这些优势产生的收入不足以弥补中间三分之一空间的闲置成本。

另一方面，位于威廉街 90 号（约 1967 年）的建筑位于该市的金融区，呈现出更好的景象。

一张新扩建项目的效果图叠加在曼哈顿下城威廉街90号的照片上。威廉街90号是一栋建于20世纪60年代的办公楼，非常适合改建。图片说明 © Perkins Eastman

马里诺和他的团队充分利用了这栋附属建筑的优势，因为楼梯和电梯位于没有窗户的一侧，因此得以保留。而且由于这栋建筑相当纤细，他们可以将每层楼的单元都设计成单层，并在顶层建造新的顶层公寓和配套设施。

威廉街90号的建筑结构允许每层楼都设有单进深的公寓单元，电梯、楼梯和储藏室则位于与隔壁建筑相连的一侧。平面图 © Perkins Eastman

威廉街90号的转角单元采光极佳。照片由Sarah Mechling拍摄/© Perkins Eastman

A 2023研究 商业地产公司 CBRE 发布的一份报告称，虽然多户住宅需求已从新冠疫情造成的低迷中回升，但办公楼需求仍然滞后。“尽管多户住宅/办公室空置率完美匹配，但过去 10 年里，办公室改多户住宅的比例几乎没有变化，”报告指出，并列举了与 Perkins Eastman 领导层提到的相同的财务原因。尽管如此，零售业务仍在忙于改建，并积累了多年的经验，深知什么能带来最佳投资回报。“作为建筑师，我们可以设计一些很棒的建筑。给我们任何魔方，我们都能解决，”Marino 说。“我们可以设计任何东西。问题只是找到创造性的解决方案，使其在财务上可行。”